Comment devenir propriétaire quand le prix des logements s’embrase ?

devenir propriétaire quand le prix des logements s'embrase

Depuis plusieurs mois les professionnels de l’immobilier notent une hausse certaine des prix sur le marché de l’ancien, tous biens confondus. Si quelques villes sont coutumières du fait, pour d’autres cela est le signe d’une attractivité nouvelle, qui s’installe notamment en raison d’une prise de conscience politique de la nécessaire adaptation de l’aménagement urbain aux usages des riverains.

Quels sont les prix actuels dans le secteur de l’immobilier ancien sur le territoire français et en région ? Quelles sont les villes qui émergent au sein de ce bouillonnement immobilier ? Comment investir assurément dans la pierre étant donné le contexte haussier ?

+5.1% en un an pour les appartements anciens

appartements anciens

En augmentation constante sur plusieurs mois, le prix des logements anciens connaît, à l’échelle nationale, une progression annuelle de 5.1% pour les appartements anciens et de 3.1% pour les maisons anciennes, avec une amplification significative au troisième trimestre 2017. Cela représente une hausse annuelle de 3.9% tous biens confondus.

Pour les Notaires de France, loin d’être étonnant, ce dynamisme du marché immobilier s’explique en partie par deux facteurs :

  • des taux d’intérêts faibles,
  • un marché atone de 2012 à 2014.

Sur une période allant du 1er octobre au 31 décembre 2017, le prix médian au mètre carré d’un logement situé sur le territoire français (appartement ou maison) est de 2.010€ selon les données communiquées par les Notaires de France, avec un écart conséquent entre l’Île-de-France (4.010€/m²) et la Bourgogne-Franche-Comté (1.290€/m²).

Dans la capitale en particulier, le prix médian au mètre carré pour un appartement ancien est de 8.940€ au troisième trimestre 2017 (+7.8% en un an) alors qu’il est de 1.010€ à Mulhouse (+3.4% en un an).

Nantes et Bordeaux attirent les investisseurs

centre-ville-nantes

Si Paris et Lyon sont les deux villes françaises qui connaissent la plus forte croissance annuelle en termes de prix des appartements anciens (avec respectivement une hausse de 7.8% et de 7.6%), deux villes de la côte Ouest sortent également du lot.

En effet, certaines capitales métropolitaines démontrent leur attractivité à travers une hausse annuelle conséquente, à l’image de Nantes, qui affiche un prix médian de 2.770€ du mètre carré pour un appartement ancien (+6.2% en un an) ou de Bordeaux, dont la médiane est de 3.730€ du mètre carré (+11.9%).

Or, l’embrasement du marché immobilier est toujours le signe d’une certaine attractivité. Pour ce qui est de Nantes (la “ville au cent jardins”), son pouvoir d’attraction immobilière tient à plusieurs facteurs tels que :

  • une démographie en hausse de plus de 6% entre 2010 et 2015,
  • près de 2.000 nouvelles entreprises en un an (2013-2014),
  • plus de 328.071 emplois,
  • des projets d’infrastructure et d’équipement d’envergure parmi lesquels, la restructuration de l’Île de Nantes, la rénovation de la gare, la création d’un Centre Hospitalier Universitaire ou encore le réaménagement du périphérique nantais.

De plus, dans la capitale de la Loire-Atlantique, le dialogue citoyen est à l’honneur : ce sont 14 projets qui y sont menés, en lien étroit avec les Nantais concernés : solutions pour les déchets, nouveau marché, aménagement d’un parc, implantation des antennes-relais, etc. Ce type de processus, qui se déploie de jour en jour, tend à conforter les ménages dans l’idée de s’installer dans une ville qui tient compte de leurs besoins.

Un ménage devra débourser 166.200€ en moyenne pour acquérir un appartement ancien de 60m² situé dans la ville de Nantes.
En effet, le prix au mètre carré d’un appartement neuf était de 2.770€ entre le 1er juillet et le 30 septembre 2017, selon les données fournies par les Notaires de France.

Le média Finances Immo s’interrogeait dernièrement sur l’avenir de la cité des Ducs après une année 2017 qui semble avoir battu des records.

Quant à Bordeaux, la perle d’Aquitaine fait partie de la sixième métropole française, qui comprend 760.933 habitants, répartis en 28 communes profitant toutes du dynamisme de la capitale régionale. Autres atouts, Bordeaux est la 3ème ville de France pour l’accueil des congrès internationaux et le 2ème port d’escale de croisière de la façade atlantique.

Enfin, fait marquant : ce sont 56% des cadres parisiens qui affirment vouloir s’installer à Bordeaux, selon un sondage réalisé par Cadremploi en 2016.

Un ménage devra débourser 223.800€ en moyenne pour acquérir un appartement ancien de 60m² situé dans la ville de Bordeaux.
En effet, le prix au mètre carré d’un appartement neuf était de 3.730€ entre le 1er juillet et le 30 septembre 2017, selon les données fournies par les Notaires de France.

Le marché du neuf : échappatoire à la flambée des prix ?

prix immo neuf

Pour se soustraire à l’envolée des prix immobiliers, certains investisseurs se tournent vers le marché du neuf, qui offre de belles opportunités.

La vitalité des métropoles garantit une forte demande locative, qui s’avère plus que profitable aux investisseurs en Pinel, notamment. Dans la capitale des Pays de la Loire, ce sont 61.3% des habitants qui sont locataires et seront potentiellement intéressés par le fait de loger dans un appartement neuf.

Pour rappel, la loi Pinel est un dispositif d’incitation fiscale qui vise à soutenir les acheteurs sur le marché immobilier neuf. L’acquéreur s’engage à mettre son bien neuf en location pour une période de 6, 9 ou 12 ans et profite, en contrepartie, d’une économie d’impôt équivalente à 12%, 18% ou 21% du prix d’acquisition du bien immobilier.

En 2017, 66% des ventes du marché de l’immobilier neuf étaient des réservations à investisseurs (par opposition aux ventes en résidence principale), selon les données fournies par l’Observatoire de l’Immobilier de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers). Cela représente une hausse de 11% par rapport à 2016 : les acheteurs semblent avoir toute confiance en cette manière d’investir.

Enfin, le marché du neuf ne profite pas uniquement aux propriétaires-bailleurs. En effet, lorsqu’un investisseur s’engage dans un achat immobilier relevant du dispositif Pinel, il se trouve dans l’obligation de respecter les conditions relatives à la ville dans laquelle se trouve le bien.

Charles et Hélène viennent d’acquérir un deux pièces en première couronne de Nantes, dans la commune de Bouguenais, pour un montant de 140.000€.
Pour bénéficier de la réduction fiscale induite par la loi Pinel, le couple devra respecter les plafonds de loyer Pinel à Nantes en vigueur dans la zone B1, à laquelle Bouguenais appartient.

Une fois passée la période d’engagement locatif de 9 ans, Hélène et Charles, qui auront alors réalisé une économie d’impôt de 25.200€, pourront, s’ils le souhaitent, s’installer dans le logement, le revendre ou bien le remettre en location.

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