Alors que les zones B2 et C du dispositif Pinel ont subi un déclassement préjudiciable à la construction de logements neufs dans ces secteurs, le gouvernement souhaite mettre en place une nouvelle manière de déterminer l’éligibilité des villes à la loi de défiscalisation : “le zonage de projets”. Pourquoi une telle expérimentation ? Quelles conséquences pour les communes françaises ?
Quelle mode d’éligibilité au Pinel pour les villes ?
L’idée avait été émise par la Fédération Française du Bâtiment (FFB) d’expérimenter la piste d’un “zonage de projet” pour la loi Pinel. Depuis la signature du Contrat d’action publique, qui fait de la région Bretagne un “laboratoire de l’action publique”, c’est désormais chose faite. En effet, cet accord entre l’État et la région marque le début d’une plus grande différenciation de l’action publique selon les territoires.
“Nous avons décidé de faire confiance. Faire confiance aux élus. Aux initiatives locales. Faire confiance aux préfets, à nos services déconcentrés, qui ont conduit les discussions de ces pactes. De faire confiance à l’imagination, à une forme de souplesse et au bon sens.
Pour construire avec vous, monsieur le président, une réponse qui soit totalement adaptée à la Bretagne, en n’hésitant pas parfois, à pousser un peu les murs du droit commun, pour expérimenter en avant-première, cette notion de différenciation”
Une décision communale
Face à la grogne des professionnels de l’immobilier et du bâtiment depuis la sortie des zones B2 et C du cadre d’éligibilité à la loi Pinel – la zone B2 restant tout même éligible sur dérogation du préfet de région – le gouvernement a décidé de tester une nouvelle méthode de désignation.
Dès lors, l’application du Pinel ne répondra plus au zonage classique de type A, B, C – le zonage hiérarchise les territoires selon la demande de logements – mais à une sectorisation dont les critères seront en partie définis par le Comité régional de l’habitat et de l’hébergement comprenant notamment les constructeurs.
Les permis de construire seront donc débattus à l’échelon communal, dans le respect toutefois des objectifs du gouvernement en matière de lutte contre l’étalement urbain. Ce nouveau zonage fonctionnera de plus selon le principe des “vases communicants” : une commune abandonnant partiellement leur éligibilité Pinel pour qu’une autre en bénéficie.
Pour le président du Conseil régional de Bretagne, Loïg Chesnais-Girard, cette régionalisation partielle du dispositif Pinel devrait notamment permettre aux élus bretons de favoriser les cœurs de ville.
“L’idée, que je trouve très forte dans la période actuelle, est de créer une solidarité entre des communes. Ainsi, des communes qui sont aujourd’hui intégralement éligibles au dispositif « Pinel » pourront y renoncer pour certains de leurs quartiers au profit d’autres communes qui n’y sont pas éligibles, mais où le marché du logement est tout de même tendu” – Extrait du discours de M. Édouard PHILIPPE, premier ministre, au cours de la signature du Contrat d’action publique et du pacte d’accessibilité pour la Bretagne.
Exemple en région
Si la réforme du zonage géographique (Abis, A, B1, B2, C) ne devrait être effective qu’après les élections municipales de 2020, il est cependant possible de donner un avant-goût des conséquences en région. En Gironde (33), où le marché est particulièrement tendu depuis l’ouverture de la ligne à grande vitesse reliant Bordeaux à Paris en deux heures, certaines communes de la zone B2 qui étaient dans l’obligation depuis le 1er janvier 2018, de disposer d’un agrément du préfet de la Nouvelle-Aquitaine et d’un avis favorable du Comité Régional de l’Habitat pour obtenir un permis de construire, pourront donc retrouver leur éligibilité Pinel. C’est le cas de villes comme Ambès, Andernos-les-Bains, Lège-Cap-Ferret, Libourne ou encore Saint-Émilion.
Le zonage expérimental ne concerne pas uniquement la loi Pinel mais aussi d’autres aides de l’État comme le PTZ, par exemple.
Du Pinel dans les territoires détendus
Pour qu’une commune située en dehors d’une métropole attractive profite des avantages du Pinel, il faudra que le maire démontre un besoin identifié en matière de logements. Cela pourra être le fait de portions précises de territoire comme les abords d’une gare, d’un nouvel équipement culturel ou d’un nouveau bassin d’emplois.
Si la demande abouti auprès du gouvernement, elle ne pourra concerner qu’un quota restreint de logements et qu’une période courte (1 à 3 ans). Par cette mesure, le gouvernement espère une meilleure adéquation de la loi Pinel aux enjeux d’aménagement de territoire et par là même, une meilleure prise en compte des réalités de territoires et des dynamiques opérationnelles locales.
